深圳新聞網訊 9月4日,上海恒盛地產通過港交所聆訊,重啟在港融資計劃,擬募集15億美元,這也是18個月來第一家赴港上市的內地民營地產企業。

　　8月27日,萬科公告新一輪融資方案,擬以公開增發方式發行募集資金凈額不超過人民幣112億元。這是繼8月18日萬科拿下建行500億元人民幣授信額度后再次發力。

　　在市場上一向謹慎的萬科屢屢出手融資,背后是一場大規模的房企融資大戰。

　 “資金饑渴”,房企頻掀融資熱潮

　　從去年四季度以來執行的適度寬松的貨幣政策,及其帶來的充足的流動性被認為是房企融資速度加快的重要推手。國家統計局公布數據顯示,1—8月,房地產開發企業本年資金來源近3.4萬億元,同比增長34%,其中國內貸款7384億元,增長46%。

　　湘江偉業董事長方明理認為,上半年房地產市場的異軍突起,業界對后市的預期十分樂觀,不僅直接激發了企業的融資愿望,也吸引了許多企業進入房地產市場,市場競爭加劇,融資熱就成了必然的結果。

　　實際上,一直以來,房地產業都屬于資金十分“饑渴”的行業,對融資有很高期待。中原地產一份研究報告顯示,2008年國內排名前十位的地產企業平均負債率高達65.7%,一般地產企業負債超過50%。下半年起,地產企業紛紛加大新開工力度和土地購置規模。進入8月份,房地產投資增速、新開工面積等數據環比出現較快上漲,1—8月,全國完成房地產開發投資2.11萬億元,同比增長14.7%,增幅比1—7月提高3.1個百分點。8月當月,商品房施工面積和新開工面積分別上升10%和15%。在這一背景下,企業對資金的需求正在膨脹,尋求上市融資變得更為迫切。

　　“目前房地產商對房產的定價過高,擠出了相當一部分消費需求,很多購房者在觀望,致使開發商資金回籠困難;另外,一些開發商的捂盤惜售也造成了資金周轉的困難。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為。

“地王”頻現,中小企業仍缺融資渠道

　　在這輪融資盛宴中,央企地產公司出盡風頭。

　　7月15日,保利地產(600048)向包括中國保利集團在內的8名特定對象非公開發行3.3億A股,募集資金78.15億元。稍后的7月25日,招商局集團旗下的招商地產(000024)發布公告,將向不超過10名特定投資者發行最多2億股,發行價格為28.12元/股,預計融資金額不超過50億元。重啟IPO 的中國建筑也在招股書中說,會將募集資金中的80億元投向旗下中建地產的24個項目,這些項目建筑面積總和高達652萬平方米,這意味著這次融資將用于開發中建地產一大半的土地儲備。

　　據統計,從今年2月至今,11家央企地產公司的融資總額達831.8億元,其中來自銀行授信的資金為345億元,各種增發融資額為405.5億元,其余81.3億元則為發行公司債以及向金融機構借貸。

　　與央企和大型房企的大規模融資不同,一些中小企業無法上市融資,也很難得到銀行的貸款,融資渠道不暢,在競爭中處于劣勢,本輪房地產市場融資熱潮存在著明顯的不平衡現象。

　　尹伯成認為,央企地產公司在融資渠道和融資成本上有著民企無法比擬的優勢,政府的投資更多的給了央企,而央企又會通過旗下子公司將資金投入房地產市場,這也使得央企地產公司在拿地時“財大氣粗”,創造了一個個“地王”記錄。
融資囤地,可能加劇房價上漲

　　北京市房地產交易管理網最新數據顯示,今年8月份,北京期房住宅簽約總量為12117套,環比下降5.63%。進入9月,全國房市交易量漲跌互現。方明理認為,如果大規模融資進入項目開發領域,會增加市場供應,從而穩定房價;同時固定投資的增加,也能夠促進整個國民經濟的發展。

　　然而,今年前7月,全國房屋新開工面積5.50億平方米。在融資熱潮下,項目開工回暖的速度遠遠滯后于市場成交的回暖速度。尹伯成表示:“有些開發商是為了囤積土地而融資,而房企融資的成功,會降低開發商用促銷回籠資金的愿望,進一步助長開發商的捂盤惜售行為,加劇房價的上漲”。

　　買地—圈錢—再買地,在資本市場瘋狂的2007年,如此循環的資本運作模式讓不少地產企業獲益匪淺,也引發了房地產業的泡沫。在近幾個月多個城市房價出現大幅上漲的情況下,資金過度涌入房地產行業容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現象,證監會有關負責人曾在公開場合表示,對募集資金用于囤積土地、房源,或用于購買開發用地等的IPO,不予核準。

　　方明理認為,國家應完善房地產開發配套設施,包括增加土地供應量、打擊囤地行為、監督開發商如期開工、加強閑置土地收回制度的執行力度等,警惕融資用于囤積土地。“只有把融資真正用在開發建設上,這一輪的房企融資熱潮才真正有利于房地產市場,拉動國民經濟的發展。”方明理說。

程遠州 王煒