外高橋 600648 房地產業

　　研究機構：天相投資 分析師：石磊 撰寫日期：2011-04-26

　　本期經營數據：公司2011年一季度實現營業收入19.48億元，同比增長52.71％；歸屬于母公司凈利潤0.80億元，同比增長125.59％；基本每股收益0.08元。

　　公司基本面：公司是上海四大園區開發企業之一，主營業務為物流、對外貿易和房地產租賃、銷售等。公司的發展戰略定位為：形成“區內以投資經營為主，區外以自主開發為主”的經營格局，園區內房地產物業以租賃為主，園區外房地產物業以開發出售為主。公司的大股東是外高橋集團，實際控制人為上海市浦東新區國資委。

　　租賃和住宅銷售資源豐富：公司的工業地產主要是廠房和倉庫，主要分布在保稅區產業園、微電子產業區、物流園區、江蘇啟東產業園等。公司產業園區工業地產在夯實基礎的前提下，再大力提升招商穩商力度，目前已有虎伯拉、藥明康德等項目入駐產業園。公司持有工業地產板塊廠房倉庫面積約220萬平米，出租率在90％左右，商業地產租賃主要是森蘭·外高橋項目的D5-2地塊的超市、影院、餐飲等，以及D4-5地塊的寫字樓項目，另外公司的保稅區夏碧路E區已經持續為公司貢獻地產租賃收入。公司的住宅項目主要是常熟東南國際花苑項目以及森蘭項目的配套商品房。常熟項目現已竣工，將在2011年和2012年陸續為公司貢獻房產銷售收入；森蘭外高橋項目前期的各項工作正穩步進行并取得一定成績。

　　森蘭項目位置處于外高橋新市鎮的核心區域，其開發建設已列入浦東新區重大工程，受到浦東新區政府的廣泛關注和市場的積極響應。

　　物流業務收益顯現：報告期內公司的物流貿易業務量上升是2011年一季度業績同比上升的主要原因。根據國家發改委早先公布的《物流業調整和振興規劃》，物流行業將獲得更多的政策支持，同時“物流型航運中心的發展框架”初步成型，形成與洋山航線、陸家嘴（600663）金融、虹口區船務服務等產業的對接以及“貿易聚焦外高橋戰略”，用2-3年時間打造成服務長三角、服務長江流域、服務全國的上海國際貿易基地等戰略規劃都將為公司的發展帶來眾多機遇，使公司的物流業務收入更加快速增長。

　　盈利預測與投資評級：我們預測公司2011、2012年的EPS分別為0.71元和0.92元，對應的動態PE為22倍和17倍（表1）。公司主要致力于外高橋新市鎮建設和外高橋保稅園區的功能開發建設，因此房地產業的宏觀調控政策對公司的直接影響并不顯著，而且園區工業地產租賃業務規模的擴大將為公司帶來更多的租賃收入，公司的物流業務也有一個良好的發展預期，因此維持公司“增持”的投資評級。

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