來源: 21世紀經(jīng)濟報道
相比較于北京、上海冷清的端午樓市，深圳的樓盤卻如五一小長假一樣，再次用“低價”吸引消費者的目光。位于深圳觀瀾的招商觀園以每平方米12000多元的均價開盤，低于市場預期3000元。購房者凌晨排隊，幾百套小戶型單位銷售一空。
深圳政府限價令實施已有一個月，受影響的樓盤紛紛遁形。觀瀾的隔壁，龍華錦繡御園5月28日開盤時均價約2萬元/平方米。原計劃2.4萬元/平方米開盤的水榭春天，也遭遇政府限價令，根據(jù)片區(qū)情況指導均價不得超過2 .1萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，嚴厲的限價令表面上取得了明顯成效，但行政管制價格，并沒有改變供需關系，深圳房價并沒有真降。
端午低價推盤潮
一個月前，深圳龍崗康城國際、塞納時光低價促銷千套房源，每平方米售價9000元-11000元。樓盤的降價舉動迎合了市場需求，開盤售罄。
一個月后，越來越多的開發(fā)商加入到低價推貨的行列。
5月28日，作為深圳龍華片區(qū)首個限價樓盤，錦繡御園公開發(fā)售均價約20000元/平方米，低于市場預期3000元/平方米。
同日，萊蒙水榭春天三期進行誠意登記。在限價要求下，該項目均價已由之前的每平方米25000元降至每平方米21000元。由于二期尾盤的售價已達25000元每平方米，限價實際上是打了個八五折。盡管只是誠意登記，售樓處也被圍得水泄不通。
在3000米之外的在觀瀾片區(qū)，招商觀園在端午前就已鋪開宣傳。12080元/平方米的均價比預期低了20%，吸引了購房者連夜排隊購買。觀園6月5日開盤當天共推出756套房源。銷售人員告訴記者，90平方米的小戶型開盤日就已全部售完，目前僅剩貨量不多的140-160平方米戶型。
世聯(lián)地產(chǎn)市場部總監(jiān)王海斌分析，開發(fā)商不得不按照政府的要求定價。這樣的定價對于關外的樓盤比較合適，以現(xiàn)在的市況看，開發(fā)商誰先降價誰就能先受益。
另一方面，招商觀園項目有關人士私下認為，低定價并“沒有多少利潤”。招商觀園當年拿地近4000元/平方米，而如今周邊區(qū)域的樓面地價已達到近萬元。
“開發(fā)商并不是說每個樓盤都要賺錢，他們在有的城市已賺了超額利潤，有的為現(xiàn)金快速周轉(zhuǎn)不得不低價賣。而對于開發(fā)商目前緊張的資金狀況，以價換量是最恰當?shù)膽?zhàn)略安排。”王海斌說。
深圳限價效果初探
深圳的低價出貨潮，隨著限價令而來。
今年5月1日其起，深圳開始執(zhí)行 “限價政策”，根據(jù)去年各片區(qū)的均價，分片區(qū)對每個項目進行價格上限限制，超過價格上限的樓盤不能獲得預售證。
深圳樓市降價：限價成效初現(xiàn)？
限價令已實施一個多月，其威力到底有多強？
記者查看世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，限價令生效一周后，深圳市一手房成交均價從23000元/平方米急速下跌至14000元/平方米。5月份，每周均價有稍微的爬坡跡象，但沒有再突破2萬元的高點。
深圳市規(guī)劃和國土資源局近日公布的5月房價數(shù)據(jù)顯示，深圳一手商品住房成交均價為15262元/平方米，與4月份的20295元相比，降幅高達24.8%，成為自2009年7月份以來的最低水平。
對于限價的效果，深圳中原二級市場常務副總經(jīng)理玉家雄說，“政府希望借此抑制房價的效果還是有的，5月份的新盤價格都大大低于市場預期。”但他也指出，限價令給了大家一個錯覺，其導致的結(jié)果是開發(fā)商對價格只有建議權(quán)，最后定價還是政府說了算。
王海斌表示，從5月份的數(shù)據(jù)來看，深圳房價雖降，但這是行政控制價格的結(jié)果，并非市場供需關系改變的結(jié)果。政府執(zhí)行得也很嚴厲，不符合目標的樓盤不發(fā)放預售證。
記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認為，目前深圳房價不是真降，而是成交結(jié)構(gòu)變化以及結(jié)構(gòu)性的價格管制造成的。深圳的一手房供應主要在關外，以二手房為主的市區(qū)不可能被限價令影響而降價。
樓市后續(xù)觀望加重
除個別樓盤外，端午期間深圳多數(shù)低價出貨的樓盤，并沒有引起過熱的搶購行為。
對此，王海斌分析，隨著越來越多的樓盤被限價出售，購房者會認為價格還會繼續(xù)下降，觀望情緒加劇。所以最近購房者沒有五一中海開盤時那樣踴躍。
深圳中原地產(chǎn)的報告指出：新房成交低迷，主要是因為限價令之下，新開樓盤均價下調(diào)，開發(fā)商利潤減少，部分開發(fā)商延后推盤時間，推盤數(shù)量有限，目前的市場環(huán)境也讓買房者推遲其置業(yè)計劃，觀望持續(xù)。
“不過還要看價格跟市場預期的差距。一手房的價格如果大大低于市場預期，客戶的反應還是會很明顯的。”玉家雄補充說。
世聯(lián)地產(chǎn)的分析員認為，限價使得供給和需求都受到政府的嚴重擠壓，深圳目前的市場狀態(tài)仍然是供給緊張，需求旺盛。等24萬套保障房出來后，市場結(jié)構(gòu)才能有望改變。
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