土地增值的回報
若以千畝土地計(jì)算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元
其實(shí)，上述物流園的開發(fā)模式也并沒有局限在武漢，上述物流人士指出，“全國各地都有這樣的模式”。
商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司副司長王選慶在日前舉辦的第七屆中國鋼鐵流通促進(jìn)大會上表示，我國現(xiàn)有的物流園附加值較低，絕大多數(shù)鋼鐵流通企業(yè)靠簡單的買賣維持運(yùn)營，利潤率不足3%。而以往行業(yè)的小散亂催生了鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)的升級，去年，商務(wù)部還和財(cái)政部等部門一起，在全國選擇了七個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)城市，將鋼材、建材木材等大宗生產(chǎn)資料流通作為支持重點(diǎn)。
正是上述政策的“東風(fēng)”，讓全國各地政府紛紛利用資源，加大鋼鐵物流園方面的招商引資力度，將資本引進(jìn)各種鋼鐵物流園內(nèi)。
對比樓市產(chǎn)品的銷售，物流園更看重后期的土地增值空間。
華中鋼鐵一售樓員透露，項(xiàng)目的一期用地占地1200畝，是在2008年就拿到的。當(dāng)時的地價每畝只有20萬-30萬元，也就是說，其樓面地價每平方米不超過500元。而目前，項(xiàng)目在售商鋪的均價每平米達(dá)到7000元左右。
而長江金屬寫字樓項(xiàng)目均價只有每平米4280元，華融鋼貿(mào)初步擬定為3500元/平方米起。
“三塊地的土地性質(zhì)都屬于出讓，但出讓的方式除了正常的招拍掛外，還有一種則是協(xié)議價。”上述地產(chǎn)人士解釋，這類占地面積如此大的項(xiàng)目，大都通過企業(yè)和政府間的協(xié)議價格簽訂。上述地塊的商談可能在2008年之前就已談妥，其價格可能比上述售樓員所稱還要低。不僅如此，以物流園名義拿地，開發(fā)商還能享受各種減免稅收、行政審批等各方面的優(yōu)惠。
上述售樓員也坦言，除了地價外，公司前三年免稅，第4-5年稅收減半。
眾多企業(yè)扎堆后，土地升值空間還被放大。上述地產(chǎn)人士稱，以陽邏片區(qū)為例，從2008年至今，土地價格經(jīng)過幾起幾落，但整體仍然呈上升趨勢，不少區(qū)域漲幅超過50%。“若以千畝土地計(jì)算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元左右，而這種升值空間足以讓人艷羨。”
另一業(yè)內(nèi)人士指出，土地稀缺性的特性推高地價物業(yè)增值幅度遠(yuǎn)多于其他業(yè)務(wù)收入，這或許正是企業(yè)借開發(fā)鋼鐵物流園之名圈地的動能所在。
資本扎堆逐利的后果，則是物流園的供過于求。“物流強(qiáng)度是指每平方公里的物流用地中一年的物流量，業(yè)內(nèi)可以此來衡量一個城市的物流園規(guī)劃用地規(guī)模。”在上述流通促進(jìn)大會上，中國物資儲運(yùn)協(xié)會會長姜超峰指出，一般來說，有陸運(yùn)、鐵運(yùn)、水運(yùn)聯(lián)合運(yùn)輸?shù)某鞘校话沅撹F的物流強(qiáng)度在年均1700萬噸，而沒有水運(yùn)的城市，一般只有730萬噸。目前，部分物流園都存在規(guī)劃過大的情況。
按此計(jì)算，若長江金屬、華中鋼鐵和華融鋼貿(mào)所有項(xiàng)目全部建成，年均吞吐量將達(dá)到4800萬噸，另一物流業(yè)人士則表示，“若三項(xiàng)目最終規(guī)劃的物流用地配比較低，將難以滿足上述物流強(qiáng)度公式，形成供過于求的局面。”
