土地增值的回報(bào)
若以千畝土地計(jì)算，4年時(shí)間，即便開(kāi)發(fā)商坐著不開(kāi)發(fā)，其賬面價(jià)值已經(jīng)新增了千萬(wàn)元
其實(shí)，上述物流園的開(kāi)發(fā)模式也并沒(méi)有局限在武漢，上述物流人士指出，“全國(guó)各地都有這樣的模式”。
商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司副司長(zhǎng)王選慶在日前舉辦的第七屆中國(guó)鋼鐵流通促進(jìn)大會(huì)上表示，我國(guó)現(xiàn)有的物流園附加值較低，絕大多數(shù)鋼鐵流通企業(yè)靠簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣維持運(yùn)營(yíng)，利潤(rùn)率不足3%。而以往行業(yè)的小散亂催生了鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，去年，商務(wù)部還和財(cái)政部等部門(mén)一起，在全國(guó)選擇了七個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)城市，將鋼材、建材木材等大宗生產(chǎn)資料流通作為支持重點(diǎn)。
正是上述政策的“東風(fēng)”，讓全國(guó)各地政府紛紛利用資源，加大鋼鐵物流園方面的招商引資力度，將資本引進(jìn)各種鋼鐵物流園內(nèi)。
對(duì)比樓市產(chǎn)品的銷售，物流園更看重后期的土地增值空間。
華中鋼鐵一售樓員透露，項(xiàng)目的一期用地占地1200畝，是在2008年就拿到的。當(dāng)時(shí)的地價(jià)每畝只有20萬(wàn)-30萬(wàn)元，也就是說(shuō)，其樓面地價(jià)每平方米不超過(guò)500元。而目前，項(xiàng)目在售商鋪的均價(jià)每平米達(dá)到7000元左右。
而長(zhǎng)江金屬寫(xiě)字樓項(xiàng)目均價(jià)只有每平米4280元，華融鋼貿(mào)初步擬定為3500元/平方米起。
“三塊地的土地性質(zhì)都屬于出讓，但出讓的方式除了正常的招拍掛外，還有一種則是協(xié)議價(jià)。”上述地產(chǎn)人士解釋，這類占地面積如此大的項(xiàng)目，大都通過(guò)企業(yè)和政府間的協(xié)議價(jià)格簽訂。上述地塊的商談可能在2008年之前就已談妥，其價(jià)格可能比上述售樓員所稱還要低。不僅如此，以物流園名義拿地，開(kāi)發(fā)商還能享受各種減免稅收、行政審批等各方面的優(yōu)惠。
上述售樓員也坦言，除了地價(jià)外，公司前三年免稅，第4-5年稅收減半。
眾多企業(yè)扎堆后，土地升值空間還被放大。上述地產(chǎn)人士稱，以陽(yáng)邏片區(qū)為例，從2008年至今，土地價(jià)格經(jīng)過(guò)幾起幾落，但整體仍然呈上升趨勢(shì)，不少區(qū)域漲幅超過(guò)50%。“若以千畝土地計(jì)算，4年時(shí)間，即便開(kāi)發(fā)商坐著不開(kāi)發(fā)，其賬面價(jià)值已經(jīng)新增了千萬(wàn)元左右，而這種升值空間足以讓人艷羨。”
另一業(yè)內(nèi)人士指出，土地稀缺性的特性推高地價(jià)物業(yè)增值幅度遠(yuǎn)多于其他業(yè)務(wù)收入，這或許正是企業(yè)借開(kāi)發(fā)鋼鐵物流園之名圈地的動(dòng)能所在。
資本扎堆逐利的后果，則是物流園的供過(guò)于求。“物流強(qiáng)度是指每平方公里的物流用地中一年的物流量，業(yè)內(nèi)可以此來(lái)衡量一個(gè)城市的物流園規(guī)劃用地規(guī)模。”在上述流通促進(jìn)大會(huì)上，中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)姜超峰指出，一般來(lái)說(shuō)，有陸運(yùn)、鐵運(yùn)、水運(yùn)聯(lián)合運(yùn)輸?shù)某鞘校话沅撹F的物流強(qiáng)度在年均1700萬(wàn)噸，而沒(méi)有水運(yùn)的城市，一般只有730萬(wàn)噸。目前，部分物流園都存在規(guī)劃過(guò)大的情況。
按此計(jì)算，若長(zhǎng)江金屬、華中鋼鐵和華融鋼貿(mào)所有項(xiàng)目全部建成，年均吞吐量將達(dá)到4800萬(wàn)噸，另一物流業(yè)人士則表示，“若三項(xiàng)目最終規(guī)劃的物流用地配比較低，將難以滿足上述物流強(qiáng)度公式，形成供過(guò)于求的局面。”
